Özellikle bölgeye yeni taşınan çalışanlar açısından satın alma yerine ilk aşamada kiralama daha kolay bir seçenek olabilir. Bu nedenle İstanbul Finans Merkezi'nin Ataşehir üzerindeki etkisini yalnızca satılık konut fiyatları üzerinden değerlendirmek eksik olur.
Bir bölgede büyük bir istihdam merkezi oluştuğunda gayrimenkul piyasasında genellikle birkaç farklı etki aynı anda görülür.
1. Çalışan nüfus artar
İFM'de çok sayıda finans kuruluşu ve profesyonel hizmet şirketinin faaliyet göstermesi, bölgede çalışan nüfusun artmasına katkı sağlıyor. İFM'nin resmi kaynaklarında 21 ofis binasında kamu ve özel sektör bankaları, finans kuruluşları ve diğer şirketlerin yer aldığı belirtiliyor. Bu çalışanların tamamının Ataşehir'de yaşayacağını söylemek doğru olmaz.
Ancak iş yerine yakın yaşama isteği, özellikle yoğun iş temposuna sahip profesyoneller için önemli bir konut talebi oluşturabilir. Bu da özellikle:
- 1+1
- 2+1
- rezidans
- güvenlikli site
- otoparklı
- toplu taşımaya yakın
konutlara olan ilgiyi destekleyebilir.
2. Kiralık Konut Talebi Artabilir
Finans sektöründe çalışanların önemli bir bölümü kiralık konut arayabilir. Özellikle bölgeye yeni taşınan çalışanlar açısından satın alma yerine ilk aşamada kiralama daha kolay bir seçenek olabilir.
Bu nedenle İstanbul Finans Merkezi'nin Ataşehir üzerindeki etkisini yalnızca satılık konut fiyatları üzerinden değerlendirmek eksik olur.
Kira piyasası da en az satış piyasası kadar önemli. Güncel ilan verileri Ataşehir'de ortalama satılık konut metrekare fiyatının yaklaşık 93.715 TL, ortalama kira seviyesinin ise yaklaşık 47.846 TL olduğunu gösteriyor. Aynı kaynak Ataşehir genelinde ortalama geri dönüş süresini yaklaşık 14 yıl olarak veriyor.
Bu rakamlar tüm Ataşehir'i kapsayan ilan piyasası göstergeleridir; Finans Merkezi'nin tek başına oluşturduğu etki olarak yorumlanmamalıdır.
3. Finans Merkezi'ne Yakınlık Bir “Lokasyon Primi” Oluşturabilir
Gayrimenkulde konum her zaman önemliydi. Ancak büyük bir iş merkezi oluştuğunda iş yerine ulaşım süresi de konut seçiminde daha belirleyici hale gelebilir.
Örneğin iki dairenin:
- metrekareleri aynı,
- bina yaşları benzer,
- site özellikleri benzer
olmasına rağmen birinin Finans Merkezi'ne daha kolay ulaşabilmesi, kiracı veya alıcı açısından tercih sebebi olabilir.
Bu nedenle İFM çevresinde: “Finans Merkezi'ne kaç kilometre?” sorusundan daha önemli olan soru bazen: “Finans Merkezi'ne ulaşmak ne kadar kolay?” olabilir. Çünkü 2 kilometrelik mesafedeki bir konut ile 4 kilometrelik mesafedeki bir konut arasında ulaşım bağlantısı nedeniyle büyük fark oluşabilir.
4. Ulaşım İmkanları Gayrimenkul Değerini Destekliyor
İstanbul Finans Merkezi'nin ulaşım bağlantıları da bölgenin gayrimenkul potansiyeli açısından önemli. İFM'nin resmi açıklamasına göre merkezin D-100 ve Fatih Sultan Mehmet Köprüsü bağlantılarının yanı sıra metro ağı üzerinden Marmaray, M4 ve M5 hatlarına erişim imkânı bulunuyor. İFM ayrıca metro hattının günlük 44 bin kişi taşıma kapasitesinden söz ediyor.
Bu durum bölgenin yalnızca Ataşehir'den değil, İstanbul'un farklı noktalarından erişilebilirliğini artırıyor. Gayrimenkul açısından bunun anlamı oldukça basit: Ulaşılabilirliği yüksek bir iş merkezinin çevresindeki konutların potansiyel kiracı ve alıcı havuzu genişleyebilir.
Finans Merkezi Ev Fiyatlarını Ne Kadar Artırır?
Burada dikkat edilmesi gereken çok önemli bir nokta var: İstanbul Finans Merkezi'nin gayrimenkul fiyatlarını tek başına belirli bir yüzde oranında artırdığını söylemek doğru olmaz.
Çünkü konut fiyatlarını aynı anda birçok faktör etkiliyor:
- Faiz oranları
- Enflasyon
- İnşaat maliyetleri
- Arz ve talep
- Döviz kurları
- Ulaşım yatırımları
- Kentsel dönüşüm
- Yeni konut projeleri
- Bölgesel kira talebi
- Ekonomik beklentiler
Dolayısıyla İFM'nin etkisini değerlendirirken “Finans Merkezi geldi, fiyatlar şu kadar arttı” şeklinde basit bir denklem kurmak yanıltıcı olabilir. Bunun yerine İFM'nin oluşturduğu ekonomik aktiviteyi ve bunun konut talebi üzerindeki etkisini değerlendirmek daha sağlıklı.
Peki Finans Merkezi'ne Yakın Ev Almak Mantıklı mı?
Bu sorunun cevabı yatırımcının hedeflerine göre değişiyor. Eğer amaç kira geliri ise: Finans Merkezi'ne ulaşımı kolay, modern, güvenli ve çalışan profilinin ihtiyaçlarına uygun konutlar avantajlı olabilir. Özellikle: 1+1 ve 2+1 daireler profesyonel çalışanlara yönelik kiralama açısından ayrıca değerlendirilebilir.
Eğer amaç uzun vadeli yatırım ise: Burada sadece Finans Merkezi'ne yakınlık yeterli değil. Şu dört kriter birlikte incelenmeli:
1.)Satın alma fiyatı
2.)Beklenen kira
3.)Bölgedeki arz
4.)Gelecekteki ulaşım ve şehirleşme gelişmeleri
Çünkü çok yüksek fiyattan alınan bir konutun değer kazanması mümkün olsa bile, yatırımın geri dönüş süresi uzayabilir.
Finans Merkezi'ne En Yakın Ev Her Zaman En İyi Yatırım mıdır?
Hayır. Bu, yatırımcıların yaptığı en yaygın hatalardan biri olabilir. Örneğin Finans Merkezi'ne çok yakın ancak:
- yüksek aidatlı,
- eski,
- otoparksız,
- ulaşımı problemli,
- düşük kira talebine sahip
bir daire;
biraz daha uzakta bulunan fakat:
- yeni,
- ulaşımı kolay,
- güvenlikli,
- otoparklı,
- makul aidatlı
bir daireden daha kötü bir yatırım olabilir.
Dolayısıyla gayrimenkulde: “En yakın” her zaman “en değerli” anlamına gelmez. Önemli olan fiyat + konum + ulaşım + bina kalitesi + kira getirisi dengesidir.
İFM Ataşehir'in Geleceğini Nasıl Değiştirebilir?
İstanbul Finans Merkezi'nin asıl etkisi yalnızca bugünkü konut fiyatları üzerinden değil, bölgenin ekonomik kimliği üzerinden okunmalı.
Ataşehir geçmişte ağırlıklı olarak bir konut bölgesi olarak değerlendirilirken, İFM ile birlikte konut + ticaret + finans ekseninde daha güçlü bir merkez haline geliyor.
Bu dönüşümün uzun vadede:
- konut talebine,
- kiralık konut talebine,
- ofis talebine,
- perakende sektörüne,
- restoran ve hizmet sektörüne,
- bölgedeki yaşam kalitesine
etki etmesi beklenebilir.
İFM'nin resmi vizyonu da merkezin Türkiye'nin uluslararası finans piyasalarıyla entegrasyonunu güçlendiren bir ekosistem oluşturması üzerine kurulu.
İstanbul Finans Merkezi Ataşehir Gayrimenkul Piyasası İçin Önemli Bir Değer Unsuru
İstanbul Finans Merkezi, Ataşehir'in gayrimenkul piyasasını etkileyen en önemli ekonomik ve mekânsal unsurlardan biri haline geliyor.
Merkezin oluşturduğu istihdam, ticari hareketlilik, ulaşım bağlantıları ve profesyonel çalışan profili; özellikle çevredeki nitelikli konut ve kiralık konut talebini destekleyebilecek önemli faktörler. Ancak yatırım kararı verirken tek başına İFM'ye yakınlığa bakmak yeterli değil.
Doğru yatırım; doğru mahalle, doğru bina, doğru daire ve doğru fiyatın birleşimidir. Ataşehir'de gayrimenkul yatırımı yapmayı düşünüyorsanız, Finans Merkezi'ne yakınlık bir başlangıç kriteri olabilir; fakat yatırım kararının tamamı olmamalıdır.
ANATOLIA GYD olarak Ataşehir'de yatırım ve konut seçiminde; bölge, emsal fiyat, kira potansiyeli ve gayrimenkulün özelliklerini birlikte değerlendirerek doğru seçeneği bulmanıza yardımcı oluyoruz.